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浅析中国房价趋势

发布时间:2019-09-14 05:36:20 编辑:笔名

浅析中国房价趋势

现在我们面临的情形与八十年代末的日本一致,而国内经济环境与上个世纪九十年代初除总量差异外也基本相同,从这两个方面,一

现在我们面临的情形与八十年代末的日本一致,而国内经济环境与上个世纪九十年代初除总量差异外也基本相同,从这两个方面,一个是正面经验,一个是负面教训,都可以得出房价暂时不能降的结论。

日本的教训已经讨论多次,国内专家也对日本的泡沫破裂记忆犹新,当时日本持续出现负利率,采取连续减息的宽松货币政策对付美元战争,资产价格大规模上调以后,由于经济增长带有强烈的泡沫几何式递增,国内需求市场有限性决定了其最后的命运。

但是,我们有国内广阔的内需市场是否就可以维持宽松的货币政策呢,今年两个基本的宏观目标都没有达到,一个是将经济增长率控制在9%左右,另一是将CPI控制在3%以内。另外,现在的广义货币总量超过70万亿元已经在弦,储蓄率却依然维持在50%以上,无论是抑制资产泡沫还是控制流动性抑或控制价格上涨预期的宏观基础并不具备,因此不可能寄望纯粹的货币政策来控制价格,从这一方面来说,房价是否会如政策预期那样出现稳定下调,还未可期。

另一块,国内市场如果扣除与房地产需求相关的部分,实际非常有限,笔者统计过,象家电下乡的刺激政策,相较于没有刺激政策,其增量去年才2%,现在又扩大下乡产品的范围,在城市里购买小型家用轿车也有刺激政策,但上半年的数据显示,增量也维持在1%左右。更多的更有弹性的内需市场来自与房地产相关,比如从紧政策出台后,钢材市场受影响,人工等受通胀影响明显的成本上涨较快。

也就是说,仅仅从日本的教训中去加息,提高宏观金融风险意识,或者直接提高资本充足率及银行备用金额度,实施加息的政策,尚不足以借助内需来稳定宏观经济大势。

比照上个世纪九十年代初的情形,那个时候采取的政策是加息加工资,这些与百姓相关的收益值与价格上涨预期同步上调,最终的结果是内需扩大了,购买力同步提升,最终在96年实现软着陆,并且有足够的内力加上果断选择商品房市场来抵抗着98年金融风暴。

但那个时候的经济增长基数不大,货币总量只有现在的七分之一,财政基数也只有现在的十分之一。同时,现在还有一个现象就是贫富严重不均,财富持有者的空余货币量过多,因此如果通过政策影响购房,让这部分现金持有者退出住房消费市场,相当于抽掉了内需中的有购买力支持的部分,并且将压力释放到地方城市,同时,抽掉了房地产发展会导致就业市场及关联市场的较大变动,最终在内需不足条件下可能会产生类似日本的房灾。

综合日本教训与上个世纪成功经验,房价不仅不能降,并且还得围绕房地产做更多文章。

在不降的时候,如果能够扩大投资与供应,则房价保持稳定对目前中国经济及未来十二五规划的落实都将是有百利而无一弊的事情。稳定房价的重要措施除保持调控政策的稳定性外,更重要的是刺激投资与供应,供应可以通过扩大土地供应以及促进囤积土地的上市来缓解短期紧张局面,刺激投资则需要从地方政策到及地方政府执行中央政策时适当结合当地现状来解决。

可能的方向是,扩大工业园区建设的比重,扩大旧城旧村旧镇改造的范围,扩大开发商建设房子的范围,让开发商进入到普通商品房建设当中从而将普通商品房开发转化为与实体经济相仿的行业,保持商品房合理的开发与供应结构,再一个就是启动农村公屋计划。

从目前及未来情况以及中国的特有国情,启动农村公屋计划,建设新农村,让农村人更多呆在农村,比促进进城方式更稳妥。核心背景在于我国的土地制度,以及农村建设有着广阔的根基,包括各种资源各类人力及未来交通改造带来的巨大内需市场。


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