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西部证券:政策微调主导市场反弹 地产调整风险尚待释放

发布时间:2019-10-09 14:58:08 编辑:笔名

西部证券:政策微调主导市场反弹 地产调整风险尚待释放 2011-11-04 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

报告要点:

◆策略视点:我国经济景气仍处于下行趋势之中,出口与地产投资增速下滑将推动未来经济继续放缓至明年一季度左右。目前房地产库存比较高,全国商品房销售的持续低迷必然导致房地产投资增速的下滑,进而拖累整体经济的增长。在偏紧的货币信贷环境下,房地产销售低迷的态势预计难以出现根本改变。我们认为,地产销售低迷对地产投资及整体经济的负面影响并未完全被市场所反映。政策预调微调有利于推动市场出现反弹行情,但中期来看,市场整体仍继续维持震荡筑底格局,市场中长期系统性机会的出现需要等待紧缩政策明显放松或需求企稳预期形成。

◆地产调整风险尚待释放。全国商品房销售的持续低迷必然导致房地产投资增速的下滑,进而拖累整体经济的增长。目前房地产企业库存高企,“金九银十”的销量大幅低于预期,地产库存去化过程艰难将可能导致房地产投资增速大幅下滑。房地产投资减速使得与房地产产业链相关的家用电器、工程机械、水泥、建筑钢材等相关行业都面临调整压力,并可能引发工业品的再次去库存。从月度数据来看,9月份房地产相关数据基本上都出现了明显的回落。此外,地产销售的低迷还意味着政府卖地收入的减少,对地方政府投资的资金来源形成压力。我们认为,地产销售低迷对地产投资及整体经济的负面影响并未完全被市场所反映。

◆偏紧的货币信贷继续对房地产销售形成压制。虽然我们认为政策微调改善市场预期,紧缩政策拐点已现,但目前的政策放松呈明显的结构性特征,主要集中在与经济转型相符的领域。在房价调控目标仍未实现的背景下,调控压力仍没有减弱迹象。

我们认为,对房地产行业来说,货币信贷仍呈偏紧格局。在偏紧的货币信贷环境下,房地产销售低迷的态势预计难以出现根本改变。历史经验表明,货币信贷条件是决定房地产市场销售的关键因素,房地产需求的好转需要货币政策大幅放松或地产调控政策转向。

◆土地市场疲态尽显,土地购置费增速呈下降趋势。一般来说,土地市场成交情况能反映开发商对行业的前景判断。而且,由土地成交决定的土地购置费也是地产投资和地方政府收入的重要组成部分。伴随着地产销售的低迷,全国土地市场疲态尽显。

根据统计局数据,8、9月份土地成交价款已出现明显的负增长。根据中国指数研究院的数据,今年1-10月全国133个城市单月住宅类用地成交量仅在1、5、6月超过去年同期,10月更是不及去年同期的一半。在目前地产市场销售低迷,开发商库存高企,信贷市场整体仍偏紧的背景下,未来企业购地热情将持续低迷。相应地,未来地产投资的重要组成部分——土地购置费增速也将呈下降趋势。

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